7. Wie wird der Verkehrswert eines Grundstücks ermittelt?
Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) “durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.” Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Die Bestimmung des Verkehrswertes basiert in Deutschland auf verschiedenen, gesetzlich normierten Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschrieben sind. Welches Wertermittlungsverfahren zum Einsatz kommt, ist von der üblichen Nutzungsart der zu bewertenden Immobilie abhängig. Die folgenden drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung sind in Deutschland gesetzlich normiert: Vergleichswertverfahren: Dieses Bewertungsverfahren kommt bei unbebauten Grundstücken typisierten Wohngebäuden (Reihenhäuser etc.) sowie Wohnungs- und Teileigentum zur Anwendung. Der Verkehrswert wird aus den erzielten Vergleichskaufpreisen ähnlicher, gut vergleichbarer Objekte abgeleitet, die in letzter Zeit in vergleichbarer Lage und mit identischer Nutzung verkauft wurden. Grundlage dafür sind die Daten des Gutachterausschusses oder anderer Datenbanken. Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Wohnobjekten, Wohn- und Geschäftshäusern und bei Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren erste Wahl. Die marktüblich erzielbaren Mieterträge stehen im Vordergrund. Neben der Lage fließen u. a. die Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten des Gebäudes in die Berechnung ein. Sachwertverfahren: Diese Methode wird überwiegend bei selbst genutzten Immobilien (Einfamilienhäuser etc.) genutzt. Hier kommt es bei der Wertermittlung nicht vordergründig auf den Ertrag des Objekts an. Der Sachwert errechnet sich aus der Summe von Bodenwert und Sachwert der Gebäude und baulichen Anlagen des Grundstücks. Diese Bewertungsparameter werden durch den sog. Sachwertfaktor an den örtlichen Grundstücksmarkt angepasst. Bei allen 3 Wertermittlungsverfahren sind alle vom üblichen Zustand vorliegenden Besonderheiten (Sachverständige sprechen von sog. „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen“) wertmäßig zu berücksichtigen. Das können insbesondere Mängel oder Schäden sowie Ertragsbesonderheiten sein. Der Verkehrswert wird abschließend aus den durchgeführten Verfahren (es sollten immer mindestens 2 Wertermittlungsverfahren parallel angewendet werden) abgeleitet.