Kann man einer kostenlosen Immobilienbewertung vertrauen?
Viele Makler bieten eine kostenlose Wertermittlung per Online-Tool an, doch kann man dieser auch trauen? Ortskundige Makler kennen den Immobilienmarkt genau und sind darüber hinaus mit den Besonderheiten vertraut. Sie bauen auf langjährige Branchenerfahrung, die eine fundierte und professionelle Immobilienbewertung garantiert. So können Sie sicher sein, dass er einen realistischen Preis für Ihre Immobilie aufruft.
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Sollte die Immobilie zum ermittelten Preis angeboten werden oder besser höher?
Bei der Preisfindung haben Verkäufer und Makler einen gewissen Handlungsspielraum. Je höher der Verkaufspreis ausfällt, desto größer sind die Gewinnmargen für beide Parteien. Ein seriöses Maklerbüro wird sich jedoch immer am ermittelten Preis orientieren, um den eigenen Zielansprüchen gerecht zu werden. Hier ist einerseits ein fairer und marktgerechter Wert zugunsten der Eigentümer zu nennen und andererseits ein für alle Seiten nachvollziehbarer Gegenstandswert, der als Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf dient.

					Ein Verkauf kommt allerdings nur dann zustande, wenn Interessenten nicht nur zu Besichtigungen kommen, sondern ein ernsthaftes Interesse am Erwerb äußern. Angenommen, der Preis ist deutlich über dem Marktwert angesetzt, werden spätestens Banken und andere Kreditgeber dem Vermittlungsgeschäft einen Strich durch die Rechnung machen. In einem geringfügigen Bereich macht es aber manchmal durchaus Sinn, einen erhöhten Preis zu nennen, wenn dieser Wert ohnehin in den kommenden ein bis zwei Jahren erreicht wird. Gerade in Regionen mit einer hohen Nachfrage ist eine solche Vorgehensweise gängige Routine.
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Wann wird ein Gutachten benötigt?
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchten, ist im Regelfall kein staatlich zertifiziertes Gutachten notwendig. Anders sieht es jedoch aus, wenn ein Erbe unter mehreren Beteiligten aufgeteilt werden soll. Schließlich erhält jeder einzelne einen bestimmten Anteil, dem ein Wert zuzuordnen ist. Ob Vergleich, einvernehmliche Lösung hinsichtlich der Aufteilung oder fortschreitender Gerichtsprozess: Mit einem Gutachten sind Sie auf der sicheren Seite, wenn es um konkrete Wertanteile geht. Gleiches gilt auch bei Scheidungen und der damit verbundenen Aufteilung. Gutachten geben aber auch detaillierte Aufschlüsse über notwendige Sanierungsarbeiten und helfen dabei, den Aufwand und Investitionskosten konkret zu benennen.
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Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilienbewertung und einem Vekehrswertgutachten?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, für eine Immobilie ein Wertgutachten zu erstellen. Im Vergleich zu einer kostenlosen Immobilienbewertung handelt es sich bei einem Verkehrswertgutachten um eine kostenpflichtige Bewertung, die deutlich höhere Ansprüche hat. Die Erstellung eines Wertgutachtens ist umfangreicher als eine Immobilienbewertung und dauert oft bis zu vier Wochen. Je nachdem, wofür das Gutachten benötigt wird, werden unterschiedliche Gutachten erstellt:
				  Vergleichswertverfahren
					Ein Vergleichswertverfahren wird hauptsächlich bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien und Grundstücken genutzt. Bei diesem Verkehrswertgutachten bildet die Kaufpreissammlung des regionalen Gutachterausschusses die Grundlage für die Wertermittlung.
				  Ertragswertverfahren
					Dieses Gutachten kommt bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenwerts des Grundstücks und des Gebäudeertragswerts ermittelt. Dieser ergibt sich aus den Mieteinnahmen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie.
				  Sachwertverfahren
					Banken nutzen diese Bewertung regelmäßig, um den Wert einer Immobilie festzulegen. Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert aufgrund des Boden- und Gebäudesachwerts ermittelt. Grundlage bilden der örtliche Bodenrichtwert und der Gebäudesachwert.
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Was sind Verkehrswert und Bodenrichtwert?
Der Verkehrswert und Bodenrichtwert werden oft verwechselt. Letzterer ist ein amtlich ermittelter Wert, der für einen bestimmten Vermarkungsbereich gilt. Es handelt sich hierbei um einen Durchschnittswert für bestimmte Zonen, die einer ähnlichen oder auch gleichen Nutzung unterliegen. Unterschieden wird hier etwa zwischen land- und forstwirtschaftlichen Flächen, anderweitigen Gewerbeflächen und Flurstücken mit Wohnbebauung. Der Bodenrichtwert selbst dient als Grundorientierung, vor allem für noch unbebaute Grundstücke und fließt somit in die Berechnung einer Wertermittlung ein. Die Festlegung erfolgt einmal im Jahr durch das zuständige Bundesland und ist, wie der Name bereits sagt, ein Richtwert.

				  Deutlich aussagekräftiger ist hingegen der Verkehrswert. Dieser wird nach § 194 des Baugesetzbuches anhand von Lage, Ausstattung, dem baulichen Zustand und Vergleichspreisen ermittelt. Der Verkehrswert ist somit die wichtigste Grundlage für eine professionelle Preisermittlung, da alle relevanten Parameter berücksichtigt werden und dabei auch der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle spielt.
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Welche Merkmale mindern den Wert einer Immobilie?
Diese Frage stellen sich vor allem Eigentümer, die den Verkauf ihres Eigentums anstreben. So ist es auch wenig verwunderlich, dass bei dem Punkt die Meinungen weit auseinandergehen. Fest steht: Nur wenige und wirklich triftige Gründe sorgen für eine Wertminderung. Ein ungepflegtes Erscheinungsbild oder in die Jahre gekommenes Mobiliar gehören zum Beispiel nicht dazu. Eher müssten schon gravierende Mängel in der Bausubstanz zu erkennen sein wie etwa ein altes, undichtes Dach, eindringende Feuchtigkeit in Fassadenbauteilen, eine überalterte, defekte Heizanlage oder dringend notwendige Sanierungsarbeiten. Wertmindernd kann auch geltender Denkmalschutz sein, der keine Umbaumaßnahmen zulässt und nur substanzerhaltende Arbeiten durch Fachfirmen erlaubt. Liegt die Immobilie im Bereich von Flussauen/ Wasserschutzgebieten, in Flugschneisen oder an stark befahrenen Autobahnen sorgt der Standort oft für eine Wertminderung.
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Welche Vorteile hat eine professionelle Immobilienbewertung?
Bei einer professionell durchgeführten Immobilienbewertung erfahren Eigentümer, welches Potenzial ihr Verkaufsobjekt hat. Ein Makler berücksichtigt alle relevanten Daten und ermittelt einen realistischen Verkaufspreis, der von Laien kaum festgelegt werden kann. Eine professionelle Immobilienbewertung zielt stets auf den aktuellen Marktwert ab und je genauer dieser getroffen wird, desto wahrscheinlicher ist ein zeitnaher Verkauf. Darüber hinaus können Interessenten das Risiko ausschließen, dass eine Immobilie zu hoch angesetzt wird. Das würde wiederum zu einem langwierigen Verkaufsprozess führen.
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Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Der tatsächliche Wert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ist immer individuell und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören:
				  Baujahr
					Bausubstanz (z.B. renovierungsbedürftig, gepflegt oder neuwertig)
					Gebäudemerkmale (z.B. Anzahl an Stockwerken, Balkon, Tiefgarage, Keller, Ausbaumöglichkeiten, etc.)
					Grundstücksgröße
					Wohnfläche
					Umfeld & Lage
				  In vielen Regionen zeichnen sich enorme Wertsteigerungen ab, die vor allem mit dem Zuwachs in Ballungsräumen zusammenhängen. Jüngste Statistiken belegen, dass es in den vergangenen 15 Jahren große Steigerungsraten bei den Quadratmeterpreisen gegeben hat. Daher steht der Wert einer Immobilie immer in Relation zu den gegenwärtigen Entwicklungen auf dem Markt. So fließen hier, neben dem amtlichen Bodenrichtwert, zum Beispiel auch Vergleichspreise aus aktuellen Verkäufen mit ein.
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