1. Quand utiliser le bail professionnel ?
Utilisez ce document lorsque : le locataire est une entreprise ; le locataire ne relève pas d'un statut particulier (artisan, commerçant, agriculteur, etc).
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10. Quels sont les diagnostics que doit fournir le bailleur ?
Le propriétaire doit faire effectuer certains diagnostics immobiliers et les annexer au contrat de bail. Le respect de cette obligation est important car en cas de non-respect, le locataire pourrait remettre en cause le bail ou demander en justice une diminution du loyer. Tous les diagnostics doivent être effectués par des professionnels. - Le diagnostic performance énergétique (DPE) : il permet d'évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le local. Ce diagnostic est valable 10 ans. - Le diagnostic amiante (aussi appelé DTA, dossier technique amiante) : il permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Ce diagnostic n'est obligatoire que pour les locaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si le diagnostic constate l'absence d'amiante, sa validité est illimitée. Dans le cas contraire des travaux sont à effectuer. - Le diagnostic de l'état des risques naturels, miniers et technologiques : ce diagnostic est obligatoire pour certaines communes déterminées, arrêtées par le préfet du département. L'obligation de fournir un état des servitudes risques et d'information sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants : périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet, zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables à toute personne, périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques, plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet, zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5), secteur d'information sur les sols.
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11. Le loyer du bail professionnel doit-il être soumis à la TVA ?
Il convient de distinguer deux cas de figure : - vous louez le local déjà aménagé, dans ce cas il faut ajouter au loyer la TVA au taux normal en vigueur au moment du paiement du loyer. Le locataire devra donc vous payer le loyer hors taxe augmenté de la TVA ; - vous louez le local vide, dans ce cas, en principe, il ne faut pas ajouter la TVA au loyer. Le locataire devra donc vous payer le loyer sans TVA. En tant que bailleur, vous avez la possibilité de choisir de soumettre à la TVA les loyers de votre local loué vide. Si vous faites ce choix auprès de l'administration fiscale, vous pourrez ajouter la TVA au montant du loyer hors taxe alors même que vous louez un local vide. Demandez à un avocat pour obtenir plus d’informations.
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2. Que contient le bail professionnel ?
Ce document contient notamment : l’identification des locaux loués ; la durée du bail ; le loyer ; l’activité exercée dans les locaux ; la liste des annexes obligatoires.
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3. Qui peut signer un bail professionnel en qualité de locataire ?
Certaines catégories professionnelles doivent obligatoirement recourir au contrat de location adaptée à leur activité, par exemple un commerçant ne peut signer qu’un bail commercial pour exploiter son activité, un agriculteur ne peut signer qu’un bail agricole, etc. Seules les personnes exerçant des professions libérales peuvent signer un bail professionnel. Ces professionnels ont également l’avantage de pouvoir signer un bail commercial pour exploiter leur activité. Ils sont donc libres de choisir entre un bail commercial et un bail professionnel. Le bail professionnel peut être signé par un ou plusieurs locataires. Lorsqu'il est signé par plusieurs locataires, on parle alors de colocation professionnelle dans laquelle les entreprises colocataires occupent ensemble le local et partagent le loyer et les charges liés à ce local. Comme dans toute colocation, il est possible de prévoir une clause de solidarité. Cette clause oblige chaque colocataire à être responsable des manquements des autres colocataires. Par exemple, en cas de loyers impayés, le Bailleur qui bénéficie d'une clause de solidarité peut demander à l'un des colocataires de payer la part de loyer des colocataires défaillants.
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4. Quand peut-on signer un bail professionnel ?
Le bail professionnel permet la location d’un local pour exercer une activité qui n’est pas commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Le bail professionnel est surtout utilisé pour des professions libérales et est réservé à un usage strictement professionnel. Si le locataire souhaite également habiter dans le local, il doit signer un bail mixte, qui est un contrat de location à usage d’habitation et à usage professionnel.
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5. Quand peut-on signer un bail commercial ?
Le bail commercial permet la location d’un local pour l'exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial peut également accueillir les professions libérales.
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6. Quelles sont les différences entre un bail professionnel et un bail commercial ?
Le bail professionnel est plus souple, car il est soumis à des règles moins contraignantes que celles du bail commercial. La durée minimum du bail professionnel est de 6 ans, alors qu’elle est de 9 ans pour le bail commercial. Le bail professionnel n’offre pas automatiquement le renouvellement du bail au locataire, tandis que le bail commercial offre automatiquement ce droit au locataire.
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7. Quelle est la durée du bail professionnel ?
La durée minimum imposée par la loi pour le bail professionnel est de 6 ans. Il est possible de prévoir une durée plus longue. Cette durée engage le propriétaire-bailleur pendant 6 ans. Donc, sauf exceptions, le bailleur ne pourra pas mettre fin au contrat avant cette période de 6 ans. En revanche, le locataire est toujours libre de donner son préavis et de quitter le local quand il le souhaite avant ou après cette période de 6 ans. Dans le cas du bail professionnel, le préavis du locataire est de 6 mois. Si le locataire souhaite partir, il pourra rendre le local et cesser de payer le loyer 6 mois après l’envoi de son préavis. Si vous souhaitez prévoir une durée de bail plus courte, vous devrez utiliser le bail précaire qui est un bail commercial de courte durée.
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8. Comment s’organisent les états des lieux ?
L’état des lieux d’entrée est effectué lors de la remise des clés au locataire. Le propriétaire et le locataire doivent indiquer l'état de tous les équipements et se mettre d'accord. Si l'accord est impossible, vous devrez faire appel à un huissier pour effectuer l’état des lieux. L'état des lieux de sortie est établi lors du départ du locataire. Il sera comparé avec l'état des lieux d'entrée. Cela permettra de voir si les dégradations sont dues à l'usure normale liée au temps ou si elles ont été causées par le locataire.
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9. Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme d'argent que le locataire verse au bailleur lors de la signature du contrat. Dans le bail professionnel, le dépôt de garantie n'est pas plafonné. Généralement il convient de demander entre 3 et 6 mois de loyers hors charges. À la fin du bail, s'il n'y a aucune dégradation, le bailleur devra restituer le dépôt de garantie au locataire. En cas de dégradations du fait du locataire, le bailleur pourra se servir du dépôt de garantie pour faire face aux dépenses de réparation.
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