COVID-19 - Prêt hypothécaire et Coronavirus : Que faire si je ne peux plus rembourser mes mensualités ?
La pandémie de coronavirus peut avoir eu un impact majeur sur vos finances. Si vous perdez votre emploi ou si vous êtes temporairement au chômage, le remboursement de votre prêt immobilier peut être mis en péril. Heureusement, vous pouvez profiter de plusieurs mesures mises en place pour vous aider à surmonter cette période difficile. Plus précisément, entre le 1er avril 2020 et le 31 mars 2021, vous pouvez demander à votre banque un moratoire sur votre prêt hypothécaire. Pour être éligible, vous devez remplir les conditions suivantes :
Vos revenus ou ceux de votre partenaire ont diminué ou ont complètement disparu en raison de la crise sanitaire et économique
Vous n'aviez pas d'arriérés sur votre prêt immobilier au 1er février 2020
Le prêt hypothécaire pour lequel vous demandez un report sera utilisé pour rembourser votre seule maison et votre résidence principale.
Vous avez une épargne insuffisante (moins de 25 000 euros) pour rembourser le prêt.
Votre banque peut vous accorder un report de trois mois maximum. Si vous avez déjà utilisé cette mesure auparavant, par exemple lors de la première vague, vous pouvez obtenir un report total maximum de neuf mois. Bien que la demande de moratoire sur les prêts hypothécaires pendant la crise de la Covid-19 n'entraîne aucun coût, vous devez tenir compte de certaines conséquences. Par exemple, le remboursement de votre prêt au logement sera prolongé du nombre de mois pendant lesquels un moratoire vous est accordé. Les intérêts pendant la période de report seront également réglés par la suite. Toutes les dernières informations concernant le moratoire sur les reports de remboursement sont disponibles sur le site de la Banque Nationale de Belgique.

Pour rester au courant des dernières mesures liées à l'épidémie de coronavirus, vous pouvez vous rendre sur le site officiel Info Coronavirus.
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Combien puis-je emprunter et pour quelle durée ?
Toute personne âgée de plus de 18 ans peut demander un prêt hypothécaire. Avant d’introduire votre demande de prêt, il est toutefois essentiel de vous poser quelques questions, et surtout de fixer un plafond en fonction de votre situation financière. Cette limite dépend par exemple de votre salaire, de l’existence ou non d’autres prêts en cours, ou encore de la valeur du bien immobilier que vous souhaiteriez acquérir.

Nous vous conseillons d’adapter le montant que vous souhaitez emprunter aux mensualités que vous êtes capable de rembourser. Il est généralement recommandé que le montant à rembourser chaque mois ne dépasse pas un tiers de vos revenus mensuels. Si cette règle n'est pas appliquée par toutes les institutions financières, elle vous donne toutefois une bonne indication de votre stabilité financière et de votre capacité d'emprunt. Notez que plus la durée du prêt est longue, plus le montant que vous pourrez emprunter sera important, car vous étalez ainsi le remboursement de la somme empruntée sur une plus longue période, ce qui diminue vos remboursements mensuels. Gardez cependant en tête que le taux d'intérêt augmente avec le temps. Le montant que vous aurez à rembourser auprès de votre banque ou de votre prêteur sera donc au final plus important.
Le montant que vous pouvez emprunter dépend de plusieurs facteurs. Il faut notamment tenir compte de:

Vos revenus : salaire,  pécule de vacances, compte épargne, éventuelles allocations familiales, rentes, etc.
Vos autres prêts ou crédits : prêt auto, prêt travaux, carte de crédit, etc.

Avant qu'un prêteur n'accepte votre demande, il examinera d'abord les critères suivants :

La valeur de la propriété que vous souhaitez acheter. Celle-ci est déterminée par un expert immobilier
Votre apport personnel (vos fonds propres)
La garantie que vous offrez (hypothèque).
Votre capacité de remboursement (en fonction de vos revenus disponibles, de vos dettes/revenus et de votre situation professionnelle).
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Comment fonctionne notre outil de simulation et comparaison de prêts hypothécaires ?
Notre outil de comparaison est assez simple  :

Tout d'abord nous vous demandons quelques informations sur le bien à acheter en lui-même et l'utilisation que vous en ferez. Cela nous permet notamment de connaître les conditions légales qui s'appliqueront à l'achat. Par exemple : Les frais d'enregistrement ne sont pas les mêmes en Wallonie, en Flandre, et à Bruxelles. Ils peuvent aussi varier en fonction de s'il s'agit de votre résidence principale, votre premier achat, etc.

Ensuite, nous établissons un plan financier sur base du prix de l'habitation, l'apport en fonds propres que vous possédez déjà, et la durée souhaitée pour le remboursement du prêt. Cela nous permet notamment de calculer pour vous le montant du prêt, mais aussi les différents frais annexes tels que les frais de notaires et les droits d'enregistrement.

La troisième étape consiste à vérifier si vous êtes élligibles pour le prêt demandé. En effet, les banques et organismes de prêt doivent s'assurer que vous serez en mesure de rembourser votre emprunt sans trop de difficultés, et ce afin de se protéger du risque de non-remboursement, mais aussi afin de vous protéger d'un risque de surendettement. Cette vérification se fait sur plusieurs critères tels que vos revenus et charges mensuelles, ou les éventuels retards de paiements auprès d'une banque. Essayez de rester le plus honnête possible, car les banques vérifieront ces informations de manière officielle lors de votre demande et le résultat pourrait alors être différent de celui de la simulation.


Lorsque toutes les informations sont indiquées, vous aurez alors à votre disposition un plan financier précis et vous aurez accès au tableau comparatif des différents taux personnalisés proposés par les banques, avec une liste établie de banques pour lesquelles votre projet est réalisable (et donc qui sont plus susceptibles d'accepter votre demande). Il ne vous reste plus qu'à faire votre choix et faire votre demande en ligne auprès de la banque sélectionnée !
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Comment refinancer mon prêt hypothécaire ?
Dans la plupart des cas, il est possible d'ajuster votre prêt hypothécaire. Vous pouvez ainsi réduire vos mensualités ou rembourser votre prêt de manière anticipée. Vous devez pour se faire conclure un accord avec votre prêteur. Gardez toutefois à l'esprit qu'un tel changement n'est pas gratuit. Le prêteur devra examiner votre dossier afin de vous soumettre une nouvelle offre.

Vous pouvez aussi bien refinancer votre prêt hypothécaire en interne (auprès de votre banque actuelle) qu’en externe (auprès d'une autre banque). Le coût d'un refinancement externe est cependant plus élevé, car vous devrez à nouveau enregistrer votre prêt hypothécaire, tandis que ce n'est pas le cas si vous refinancez votre prêt auprès de votre banque actuelle.

Dans les deux cas, lors du refinancement de votre prêt immobilier, vous devrez payer des frais de réinvestissement. Ils correspondent à maximum trois mois d'intérêts. Vous devrez également payer des frais de dossier à la banque auprès de laquelle vous refinancez votre prêt.

Voici les coûts supplémentaires liés au refinancement externe de votre prêt hypothécaire:
Frais pour la mainlevée de l’hypothèque
Inscription de la nouvelle hypothèque
Frais de notaire

Heureusement, les courtiers partenaires de TopCompare peuvent vous aider à calculer ces différents coûts.
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Pourquoi et comment contracter un prêt hypothécaire ?
Acheter une habitation, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un terrain à bâtir, n'est pas forcément facile. En effet, dans la situation économique actuelle, les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter. Il est donc souvent nécessaire de contracter un prêt hypothécaire en vue d’acheter un bien immobilier. Pour la plupart des gens, un prêt hypothécaire est le prêt le plus important et le plus long qu'ils auront à contracter. La durée de ce type de prêt varie généralement entre 10 et 25 ans.

Avant de contracter un prêt hypothécaire, il est important de comparer les différents prêteurs. Vous pouvez vous rendre dans les différentes institutions financières, ou bien comparer les offres de l’ensemble des prêteurs en ligne grâce à notre simulateur de prêt hypothécaire.

Remarque:

Lorsque vous aurez introduit votre demande de prêt, vous devrez donner une garantie à votre prêteur, généralement sous la forme d’une hypothèque sur votre future maison. Le prêt hypothécaire doit être contracté auprès d'un notaire, car il s’agit d’un acte officiel. Dans la plupart des cas, vous devrez payer vous-même les frais de notaire. Dans le cas d'un projet de construction ou de rénovation, l'institution financière transférera directement l'argent par tranches sur votre compte.
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Puis-je adapter mon prêt hypothécaire ?
Il vous est tout à fait possible d’adapter votre prêt hypothécaire. De la sorte, vous pourrez alléger vos charges mensuelles ou, au contraire, rembourser votre prêt plus rapidement, mais votre prêteur doit cependant vous donner son accord. Sachez par ailleurs qu’un tel changement n’est pas sans frais. Et oui, l’organisme financier devra revoir votre dossier et vous soumettre une nouvelle offre, entraînant ainsi des frais de dossier supplémentaires. 


Ensuite, si vous avez souscrit à un prêt avec un taux élevé il y a quelques années mais que les taux actuels sont plus intéressants, vous pouvez demander une clôture du crédit initial pour souscrire à un nouveau prêt pour le solde restant. Il est cependant essentiel de bien lire les clauses de votre contrat et de prendre contact avec votre prêteur, qui vous détaillera les différents frais liés à la liquidation de votre crédit. Généralement, votre notaire demandera à la banque le décompte financier à une date définie. Si le prêt hypothécaire est remboursé à cette date, les mensualités futures seront annulées : plus d’intérêts ni de capital (déjà remboursé) à payer. Et n’oubliez pas que votre nouveau prêt immobilier engendrera, lui aussi, des frais de dossiers, d’hypothèque, etc. Soyez donc attentif et ne changez pas de contrat sur un coup de tête.
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Quel type de prêt hypothécaire choisir ?
Prêt hypothécaire avec amortissement de capital
Cette formule est la plus courante en Belgique. Avec ce type de prêt hypothécaire, vous remboursez une partie du capital (c'est-à-dire la valeur de la maison), ainsi que les intérêts. Puisque les intérêts au début du remboursement sont élevés (vous payez en effet des intérêts sur un montant élevé), vous ne remboursez qu'une petite partie du capital. A mesure que la durée du prêt hypothécaire avance, la répartition évolue : plus le montant que vous avez déjà remboursé est important, plus les intérêts diminuent.

Un prêt hypothécaire avec amortissement du capital peut s'accompagner de paiements mensuels dégressifs : en effet, vous remboursez chaque mois le même montant, en plus des intérêts sur la dette en cours. Puisque la dette restante diminue chaque mois, le taux d'intérêt diminue également, de même que le montant des mensualités.

Prêt hypothécaire avec reconstitution du capital
Un prêt hypothécaire avec reconstitution du capital est un prêt pour lequel vous payez un montant mensuel (prime). Vous aurez ainsi remboursé le capital emprunté avant la date d’échéance de votre prêt. Pendant toute la durée de votre prêt, vous payez des intérêts sur le montant emprunté.

Lorsque vous optez pour un prêt hypothécaire avec reconstitution du capital, vous souscrivez normalement une assurance-vie de type branche 21 ou branche 23. Votre choix dépendra du risque que vous voulez prendre:

Branche 21  : avec ce type d’assurance, les intérêts sur les primes que vous payez sont garantis dès le départ. Si vous payez les primes régulièrement, le capital emprunté sera reconstitué à la date d'échéance. Le prêteur est ainsi certain de récupérer la totalité du capital emprunté.
Branche 23 : avec ce type d’assurance, le crédit s'accompagne d’une police d'assurance-vie. Le capital est donc dépendant du rendement obtenu via un fonds d'investissement. La valeur de ce fonds peut diminuer ou augmenter : vous n'êtes donc pas certain que le capital emprunté ait été reconstitué à la date d’échéance du prêt.

Crédit pont
Un crédit pont est un prêt hypothécaire à court terme. Ce type de prêt peut s'avérer utile si vous avez besoin d'une somme importante rapidement. Cela peut notamment être le cas si vous souhaitez contracter un nouveau prêt hypothécaire car vous vendez une autre maison. Le crédit pont vous permet de couvrir la période entre l’achat de votre nouvelle maison et la vente de l’ancienne. Ainsi, lorsque vous aurez vendu votre maison, vous pourrez utiliser ce capital pour rembourser l'intégralité de votre prêt.

Dans le cas d'un crédit pont, vous ne remboursez pas le capital pendant la durée du prêt, mais vous réglez la totalité du montant à l'échéance. Pendant la durée du prêt, vous ne payez en effet que des intérêts.
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Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire, également appelé crédit hypothécaire, crédit immobilier ou prêt immobilier permet de financer l'achat d'une (nouvelle) maison ou d'un terrain à bâtir. Vous pouvez également contracter ce type de prêt pour construire une maison.

En contrepartie de l'octroi de ce prêt, la banque prend votre bien en guise de garantie. Grâce à cette garantie, elle s’assure que, si vous ne pouvez pas rembourser le prêt, elle pourra tout de même récupérer l'argent prêté. Cette garantie est appelée hypothèque.
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Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, votre prêteur doit s’assurer que vous serez en mesure de rembourser l'argent emprunté. Il vous demandera ainsi une garantie sous la forme d’une hypothèque. Votre maison sert de garantie durant toute la durée du prêt. Si vous n'êtes pas en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire, l’institution financière pourra vendre votre bien de manière à récupérer l'argent dû. Afin de garantir la sécurité de l’hypothèque et d’établir votre statut, chaque hypothèque est enregistrée par l'État belge.

En général, vous offrez la propriété pour laquelle vous demandez un prêt en guise de garantie. Il est toutefois possible de proposer une autre garantie à votre banque. Il peut par exemple s'agir d'un bateau, d'un magasin ou encore d'une autre habitation dont vous êtes propriétaire. Contracter un prêt hypothécaire peut souvent être un choix difficile. Afin de vous faciliter la tâche, nous avons mis au point un simulateur de prêt hypothécaire que vous pouvez utiliser gratuitement.
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Taux d'intérêt fixe ou variable : que choisir?
Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous devez payer des frais sous forme d'intérêts. Vous avez le choix entre deux types de taux d'intérêt différents : un taux fixe et un taux variable.
Taux d'intérêt fixe

Un taux d'intérêt fixe signifie que le taux d'intérêt fixé au début du prêt reste le même pendant toute la durée du prêt. Si vous contractez votre prêt au moment où les taux d’intérêts sont bas, cela peut être avantageux: en effet, une augmentation du taux d'intérêt n'aura pas d'effet sur vos mensualités. Vous ne pourrez cependant pas bénéficier d'une baisse de votre taux hypothécaire si les taux deviennent encore plus avantageux.

Taux d'intérêt variable 

Si vous optez pour un taux d'intérêt variable, l’évolution de votre taux dépendra du marché, il est donc susceptible d’augmenter ou de baisser. L'importance de l'impact sur vos paiements mensuels dépendra alors de la formule variable que vous avez choisie.

Si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux d'intérêt variable, la banque vous proposera généralement un taux de départ plus bas que si vous optez pour un taux d'intérêt fixe. Sachez que le taux d'intérêt peut au maximum doubler : les fluctuations de vos remboursements sont donc tout de même limitées.

La variation maximale du taux d'intérêt pour chaque révision est fixée dans le contrat. Elle peut par exemple être limitée à 2%. C'est ce qu'on appelle le "cap".

Un taux d'intérêt variable est particulièrement intéressant lorsque les taux d'intérêt sont élevés ou que l'on prévoit une très faible augmentation des taux pendant la majeure partie de la période de remboursement.

Il est également possible de combiner un taux d'intérêt fixe avec un taux d'intérêt variable. Dans ce cas de figure, la période de taux d'intérêt fixe est suivie d'une période de taux d'intérêt variable. Le prêt 10/5/5 en est un bon exemple: le taux d'intérêt est fixé pour 10 ans et peut ensuite être modifié tous les 5 ans.


  
    
      
        Institution financière
        1/1/1
        3/3/3
        5/5/5
        10/5/5
        15/5/5
        20/5/5
        25/5
        Autres
      
    
       
            
        KBC
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        Axa Bank
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        ING
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        BNP Paribas Fortis
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        15/1/1, 20/1/1,25/1/1
      
      
        Bpost Banque
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        CPH Banque
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        Nagelmackers
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        Belfius
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        Elantis
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        Credimo
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        Argenta
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        5/3/3, 7/3/3, 30/5
      
      
        Federale
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        Beobank
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        CBC
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        Triodos
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        13/5/5, 16/5/5
      
      
        AG Insurance
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        Banque Van Breda
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        Creafin
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        12/5/5
      

        Crelan
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        8/3/3
      
     
        Demetris
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        Krefima
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        vdk bank
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        10/3/3, 15/3/3, 20/3/3
      
      
        Vivium
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    Ces chiffres sont basés sur des formules à taux variables, qui, selon la périodicité indiquée, sont revus à la hausse ou à la baisse.
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Un prêt hypothécaire avec frais de notaire inclus, est-ce possible?
Les frais de notaire constituent l'un des coûts les plus importants lors de l'achat d'un bien immobilier. Il s'agit d'une série de frais que vous devez payer:
Coûts spécifiques à l'achat d'un bien immobilier:

Frais de notaire : il s'agit d'une rémunération pour le travail du notaire.
Frais administratifs : il s'agit des frais que vous payez pour les recherches effectuées par le notaire, par exemple en vue d’obtenir des certificats.
Droits d’enregistrement : cette taxe dépend de la région (Flandre, Wallonie ou Bruxelles-Capitale) dans laquelle vous achetez un bien immobilier.
TVA sur les bâtiments neufs: si vous achetez un bâtiment neuf, vous devez payer une TVA de 21% sur le bâtiment ainsi que des droits d'enregistrement sur le terrain. Si le vendeur du terrain est le même que celui du bâtiment, vous devez payer 21% de TVA sur le prix total. 

Coûts spécifiques au financement d'un bien immobilier à l'aide d'un prêt hypothécaire:
Honoraire notarié: il s'agit de la rémunération du notaire pour son travail. 
Frais administratifs : il s'agit des frais que vous payez pour les travaux de recherche effectués par le notaire.
Droit d’enregistrement du prêt hypothécaire:: vous payez 1% de droit d'enregistrement sur le montant du prêt plus les accessoires. 
Droit d'hypothèque:: vous payez un droit d'enregistrement de 0,30% sur le montant du prêt plus les accessoires.
Rétribution du conservateur des hypothèques

Il était autrefois possible d'inclure ces coûts dans votre prêt hypothécaire. Vous pouviez même emprunter jusqu'à 125% de la valeur d'achat de la maison, mais ce n'est plus le cas aujourd’hui. 

En effet, de nombreuses banques vous demandent à l’heure actuelle de financer vous-même 10% de votre maison. Cette contribution vient s'ajouter aux frais de notaire que vous devez payer. Votre prêteur peut toutefois vous proposer de financer les frais de notaire à l’aide d’un  prêt personnel .

Pour en savoir plus sur les frais de notaire, vous pouvez consulter le site de référence notaire.be.
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